주택 유형 선택
✅ 1세대 1주택 비과세 요건: 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 이상 거주), 양도가액 12억원 이하 → 전액 비과세
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조정대상지역 주택은 거주기간 추가 공제
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취득세, 중개수수료, 자본적 지출 등
⚠️ 다주택자 중과: 조정대상지역 내 2주택은 기본세율+20%p, 3주택 이상은 기본세율+30%p 가산. 장기보유특별공제 미적용.
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📊 계산 결과
장기보유특별공제율 (일반)
| 보유기간 | 공제율 | 1주택 거주공제 |
|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 거주 2년 이상 시 추가 8% |
| 4년 이상 | 8% | 거주 3년 이상 시 추가 12% |
| 5년 이상 | 10% | 거주 4년 이상 시 추가 16% |
| 10년 이상 | 20% | 거주 10년 이상 시 추가 40% |
| 15년 이상 | 30% | 거주 10년 이상 시 최대 80% |
자주 묻는 질문
Q. 양도소득세 계산 순서는?
양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비) → 장기보유특별공제 → 양도소득금액 → 양도소득기본공제(250만원) → 과세표준 → 세율 적용 → 산출세액 순입니다.
Q. 1가구 1주택 비과세 요건은?
2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주 포함), 양도가 12억원 이하 전액 비과세, 12억 초과분만 과세됩니다.
Q. 장기보유특별공제는 얼마나 받나요?
1주택자는 보유 연 4% + 거주 연 4% 합산 최대 80%. 다주택·비거주자는 연 2% 최대 30%입니다.
Q. 다주택자 중과세율은 얼마인가요?
조정대상지역 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 기본세율 + 30%p입니다. 한시적 중과 배제 기간에는 기본세율 적용입니다.
Q. 필요경비에 어떤 항목이 포함되나요?
취득세·등록세, 중개수수료, 자본적 지출(리모델링·구조 변경), 양도비용(중개수수료)이 포함됩니다. 수선비는 원칙적으로 제외됩니다.
Q. 장기보유 거주 요건은 어떻게 계산하나요?
주민등록상 거주 기간으로 판단합니다. 소유권 이전등기일로부터 양도일까지를 기준으로 합니다.
Q. 분양권 양도세는 어떻게 되나요?
분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 세율이 적용됩니다. 1가구 1주택 비과세 요건을 적용받지 못합니다.
Q. 양도세 신고 기한은?
양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고해야 합니다. 미신고 시 가산세 20% + 납부 지연이자가 부과됩니다.
Q. 취득가액을 모르면 어떻게 하나요?
취득 당시 실거래가 확인이 어려우면 환산취득가액(양도가 × 취득 기준시가/양도 기준시가)을 사용합니다.
양도소득세 완벽 가이드
양도소득세는 토지·건물·부동산에 관한 권리·주식 등 자산을 양도(매도)하여 발생한 이익에 부과되는 세금입니다. 현행 세법상 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6~45%의 누진세율이 적용되며, 보유 기간과 용도에 따라 장기보유특별공제, 비과세 혜택 등이 달라집니다.
양도소득세 계산 순서
양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익 → 장기보유특별공제 적용 → 양도소득금액 → 기본공제(250만 원) 차감 → 과세표준 → 세율 적용 → 산출세액
이런 분께 유용합니다
- 부동산 매도 전 예상 세금을 미리 파악하려는 분
- 장기보유특별공제 적용 여부가 궁금한 분
- 1세대 1주택 비과세 요건을 확인하려는 분
알아두면 좋은 정보
- 1세대 1주택자는 보유·거주 요건 충족 시 최대 12억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다
- 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제(최대 30~80%)가 적용되어 세 부담이 크게 줄어듭니다
- 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부해야 합니다
📅 최종 업데이트: 2026-04-18
📚 근거: 소득세법 (law.go.kr), 국세청 홈택스
⚠️ 참고 사항: 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제·조정대상지역 중과 등 특례가 다양합니다. 세무사 상담을 강력히 권장합니다.
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