양도소득세 계산기

양도소득세 완벽 가이드

양도소득세는 토지·건물·부동산에 관한 권리·주식 등 자산을 양도(매도)하여 발생한 이익에 부과되는 세금입니다. 현행 세법상 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6~45%의 누진세율이 적용되며, 보유 기간과 용도에 따라 장기보유특별공제, 비과세 혜택 등이 달라집니다.

양도소득세 계산 순서

양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익 → 장기보유특별공제 적용 → 양도소득금액 → 기본공제(250만 원) 차감 → 과세표준 → 세율 적용 → 산출세액

이런 분께 유용합니다

• 부동산 매도 전 예상 세금을 미리 파악하려는 분
• 장기보유특별공제 적용 여부가 궁금한 분
• 1세대 1주택 비과세 요건을 확인하려는 분

알아두면 좋은 정보

• 1세대 1주택자는 보유·거주 요건 충족 시 최대 12억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다
• 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제(최대 30~80%)가 적용되어 세 부담이 크게 줄어듭니다
• 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부해야 합니다

양도소득세 비과세 조건

1세대 1주택자는 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 전액 비과세됩니다. 핵심 요건은 양도일 기준 2년 이상 보유이며, 실거래가 12억 원 이하인 경우 양도차익 전액이 비과세됩니다. 실거래가가 12억 원을 초과하면 12억 원까지의 차익은 비과세이고, 초과분에 해당하는 차익만 과세됩니다. 조정대상지역 내 주택은 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 보유 2년 외에 거주 2년 요건이 추가로 적용됩니다. 일시적 2주택, 상속·혼인·동거봉양 등 특수 상황은 별도 비과세 특례 규정이 있으니 반드시 확인하세요.

장기보유특별공제 활용법

장기보유특별공제는 보유 기간이 길수록 양도차익에서 더 큰 금액을 공제해 주는 제도입니다. 일반 부동산의 경우 3년 이상 보유 시 6%부터 시작해 매년 2%p씩 증가하여 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제됩니다. 1세대 1주택자는 보유기간 공제(최대 40%)와 거주기간 공제(최대 40%)를 각각 적용받아 합산 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 공제를 극대화하려면 거주기간을 늘리고, 가능하면 보유 15년 이후에 매도하는 전략이 유리합니다. 공제율은 취득 시기와 주택 여부에 따라 다르므로 사전에 세무사와 상담하여 최적의 매도 시점을 결정하는 것이 좋습니다.